投資邏輯

換股吸收合并深基地,地產(chǎn)+物流雙輪驅(qū)動(dòng):2016年8月16日,公司發(fā)布公告,擬發(fā)行7.99億A股換股吸收合并深基地,換股價(jià)格5.64元每股,交易對(duì)價(jià)45.08億。深基地旗下主要有物流園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和石油后勤業(yè)務(wù),目前已運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)建筑面積達(dá)到180萬(wàn)方,預(yù)計(jì)到2019年底或能達(dá)到500萬(wàn)方,按照當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況和租金水平合理估值200億,置入物流地產(chǎn)顯著利好中小股東。 

地產(chǎn)布局熱點(diǎn)城市,進(jìn)入業(yè)績(jī)釋放期:公司地產(chǎn)項(xiàng)目主要布局在蘇州、上海、合肥、長(zhǎng)沙、南通、深圳等城市,從存貨價(jià)值角度來(lái)看,蘇州、深圳和長(zhǎng)沙占比較高。根據(jù)我們的估算,公司未結(jié)算項(xiàng)目資源超過(guò)220萬(wàn)方,地產(chǎn)部分凈增值61億。如果不考慮上市公司體內(nèi)集成房屋等資產(chǎn)的評(píng)估溢價(jià),公司重估凈資產(chǎn)120億。 

股東資源豐富,或受益南山集團(tuán)資源整合:公司是南山集團(tuán)控股的唯一A股上市平臺(tái),或?qū)⒊掷m(xù)受益集團(tuán)的業(yè)務(wù)協(xié)同和資源整合。南山集團(tuán)除了參股深赤灣,控股南山控股和深基地之外,在深圳赤灣港片區(qū)擁有3.2平方公里土地,即便扣除保留現(xiàn)狀用地之后,建設(shè)規(guī)模和體量也十分可觀。此外,南山集團(tuán)注資產(chǎn)業(yè)投資和資本增值,旗下還控股財(cái)務(wù)公司、資本管理公司等。

與中建三局合作,其他業(yè)務(wù)板塊或整體剝離:2016年11月25日公司發(fā)布公告,與中國(guó)建筑第三工程局有限公司簽署股權(quán)合作意向協(xié)議,擬與中建三局在集成房屋、船舶舾裝、塔吊租賃等業(yè)務(wù)板塊展開(kāi)股權(quán)層面的合作,由中建三局或其指定的下屬公司購(gòu)買公司目前擁有的此項(xiàng)業(yè)務(wù)板塊的部分股權(quán),實(shí)現(xiàn)其控股。公司或借此實(shí)現(xiàn)集成房屋等業(yè)務(wù)板塊的剝離。

投資建議 

電商的崛起和資產(chǎn)荒打開(kāi)了物流地產(chǎn)的發(fā)展空間,我們看好公司在物流園區(qū)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和控股股東的資源價(jià)值,預(yù)計(jì)公司在2016-2018實(shí)現(xiàn)EPS分別為0.31、0.35和0.38,目前股價(jià)僅相當(dāng)于31、27和25PE,首次覆蓋我們給予“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示 

吸收合并深基地進(jìn)度不及預(yù)期等。